Fecha del BOE	29 mayo 2007
Fecha de la Disposición	28 mayo2007
Nº BOE	128
Páginas	23266-23284
RANGO	LEY 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.
Órgano emisor	Jefatura del Estado
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Disposiciones Derogadas	La Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones. El artículo 133, el apartado 1 del artículo 134, el apartado 1 del artículo 243, el artículo 276, el apartado 1 del artículo 280 y los artículos 287, 288 y 289 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio. Los artículos 38 y 39 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954. Cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta Ley.

 

 

JEFATURA DEL ESTADO
10701 LEY 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.
JUAN CARLOS I
REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo
vengo en sancionar la siguiente ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
I
La historia del Derecho urbanístico español contemporáneo
se forjó en la segunda mitad del siglo XIX, en un
contexto socio-económico de industrialización y urbanización,
en torno a dos grandes tipos de operaciones urbanísticas:
el ensanche y la reforma interior, la creación de
nueva ciudad y el saneamiento y la reforma de la existente.
Dicha historia cristalizó a mediados del siglo XX
con la primera ley completa en la materia, de la que sigue
siendo tributaria nuestra tradición posterior. En efecto, las
grandes instituciones urbanísticas actuales conservan
una fuerte inercia respecto de las concebidas entonces: la
clasificación del suelo como técnica por excelencia de la
que se valen tanto la ordenación como la ejecución urbanísticas,
donde la clase de urbanizable es la verdadera
protagonista y la del suelo rústico o no urbanizable no
merece apenas atención por jugar un papel exclusivamente
negativo o residual; la instrumentación de la ordenación
mediante un sistema rígido de desagregación
sucesiva de planes; la ejecución de dichos planes prácticamente
identificada con la urbanización sistemática, que
puede ser acometida mediante formas de gestión pública
o privada, a través de un conjunto de sistemas de actuación.
Desde entonces, sin embargo, se ha producido una
evolución capital sobre la que debe fundamentarse esta
Ley, en varios sentidos.
En primer lugar, la Constitución de 1978 establece un
nuevo marco de referencia para la materia, tanto en lo
dogmático como en lo organizativo. La Constitución se
ocupa de la regulación de los usos del suelo en su artículo
47, a propósito de la efectividad del derecho a la vivienda
y dentro del bloque normativo ambiental formado por sus
artículos 45 a 47, de donde cabe inferir que las diversas
competencias concurrentes en la materia deben contribuir
de manera leal a la política de utilización racional de
los recursos naturales y culturales, en particular el territorio,
el suelo y el patrimonio urbano y arquitectónico, que
son el soporte, objeto y escenario necesario de aquéllas al
servicio de la calidad de vida. Pero además, del nuevo
orden competencial instaurado por el bloque de la constitucionalidad,
según ha sido interpretado por la doctrina
del Tribunal Constitucional, resulta que a las Comunidades
Autónomas les corresponde diseñar y desarrollar sus
propias políticas en materia urbanística. Al Estado le
corresponde a su vez ejercer ciertas competencias que
inciden sobre la materia, pero debiendo evitar condicionarla
en lo posible.
Aunque el legislador estatal se ha adaptado a este
orden, no puede decirse todavía que lo haya asumido o
interiorizado plenamente. En los últimos años, el Estado
ha legislado de una manera un tanto accidentada, en
parte forzado por las circunstancias, pues lo ha hecho a
caballo de sucesivos fallos constitucionales. Así, desde
que en 1992 se promulgara el último Texto Refundido
Estatal de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación
Urbana, se han sucedido seis reformas o innovaciones de
diverso calado, además de las dos operaciones de «legislación
negativa» en sendas Sentencias Constitucionales,
las número 61/1997 y 164/2001. No puede decirse que tan
atropellada evolución –ocho innovaciones en doce años–
constituya el marco idóneo en el que las Comunidades
Autónomas han de ejercer sus propias competencias
legislativas sobre ordenación del territorio, urbanismo y
vivienda.
Esta situación no puede superarse añadiendo nuevos
retoques y correcciones, sino mediante una renovación
más profunda plenamente inspirada en los valores y principios
constitucionales antes aludidos, sobre los que
siente unas bases comunes en las que la autonomía
pueda coexistir con la igualdad. Para ello, se prescinde
por primera vez de regular técnicas específicamente urbanísticas,
tales como los tipos de planes o las clases de
suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas
para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto
modelo urbanístico y para facilitar a los ciudadanos
la comprensión de este marco común. No es ésta una Ley
urbanística, sino una Ley referida al régimen del suelo y la
igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a
él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión
está constitucionalmente encomendada al Estado. Una
Ley, por tanto, concebida a partir del deslinde competencial
establecido en estas materias por el bloque de la constitucionalidad
y que podrá y deberá aplicarse respetando
las competencias exclusivas atribuidas a las Comunidades
Autónomas en materia de ordenación del territorio, urbanismo
y vivienda y, en particular, sobre patrimonios públicos
de suelo.
Con independencia de las ventajas que pueda tener la
técnica de la clasificación y categorización del suelo por el
planeamiento, lo cierto es que es una técnica urbanística,
por lo que no le corresponde a este legislador juzgar su
oportunidad. Además, no es necesaria para fijar los criterios
legales de valoración del suelo. Más aún, desde esta
concreta perspectiva, que compete plenamente al legislador
estatal, la clasificación ha contribuido históricamente
a la inflación de los valores del suelo, incorporando
expectativas de revalorización mucho antes de que se
realizaran las operaciones necesarias para materializar las
determinaciones urbanísticas de los poderes públicos y,
por ende, ha fomentado también las prácticas especulativas,
contra las que debemos luchar por imperativo constitucional.
En segundo lugar, esta Ley abandona el sesgo con el
que, hasta ahora, el legislador estatal venía abordando el
estatuto de los derechos subjetivos afectados por el urbanismo.
Este reduccionismo es otra de las peculiaridades
históricas del urbanismo español que, por razones que no
es preciso aquí desarrollar, reservó a la propiedad del
suelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la actividad
de urbanización. Una tradición que ha pesado sin
duda, desde que el bloque de constitucionalidad reserva
al Estado el importante título competencial para regular
las condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de
los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales,
pues ha provocado la simplista identificación de
tales derechos y deberes con los de la propiedad. Pero los
derechos constitucionales afectados son también otros,
como el de participación ciudadana en los asuntos públicos,
el de libre empresa, el derecho a un medio ambiente
adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna y
asimismo adecuada, al que la propia Constitución vincula
directamente con la regulación de los usos del suelo en su
artículo 47. Luego, más allá de regular las condiciones
básicas de la igualdad de la propiedad de los terrenos,
hay que tener presente que la ciudad es el medio en el
que se desenvuelve la vida cívica, y por ende que deben
reconocerse asimismo los derechos mínimos de libertad,
de participación y de prestación de los ciudadanos en
relación con el urbanismo y con su medio tanto rural
como urbano. En suma, la Ley se propone garantizar en
estas materias las condiciones básicas de igualdad en el
ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes
constitucionales de los ciudadanos.
En tercer y último lugar, la del urbanismo español
contemporáneo es una historia desarrollista, volcada
sobre todo en la creación de nueva ciudad. Sin duda, el
crecimiento urbano sigue siendo necesario, pero hoy
parece asimismo claro que el urbanismo debe responder
a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando
el impacto de aquel crecimiento y apostando por la
regeneración de la ciudad existente. La Unión Europea
insiste claramente en ello, por ejemplo en la Estrategia
Territorial Europea o en la más reciente Comunicación de
la Comisión sobre una Estrategia Temática para el Medio
Ambiente Urbano, para lo que propone un modelo de
ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes
de la urbanización dispersa o desordenada: impacto
ambiental, segregación social e ineficiencia económica
por los elevados costes energéticos, de construcción y
mantenimiento de infraestructuras y de prestación de los
servicios públicos. El suelo, además de un recurso económico,
es también un recurso natural, escaso y no renovable.
Desde esta perspectiva, todo el suelo rural tiene un
valor ambiental digno de ser ponderado y la liberalización
del suelo no puede fundarse en una clasificación indiscriminada,
sino, supuesta una clasificación responsable del
suelo urbanizable necesario para atender las necesidades
económicas y sociales, en la apertura a la libre competencia
de la iniciativa privada para su urbanización y en el
arbitrio de medidas efectivas contra las prácticas especulativas,
obstructivas y retenedoras de suelo, de manera
que el suelo con destino urbano se ponga en uso ágil y
efectivamente. Y el suelo urbano –la ciudad ya hecha–
tiene asimismo un valor ambiental, como creación cultural
colectiva que es objeto de una permanente recreación,
por lo que sus características deben ser expresión de su
naturaleza y su ordenación debe favorecer su rehabilitación
y fomentar su uso.
II
El Título preliminar de la Ley se dedica a aspectos
generales, tales como la definición de su objeto y la enunciación
de algunos principios que la vertebran, de acuerdo
con la filosofía expuesta en el apartado anterior.
III
Por razones tanto conceptuales como competenciales,
la primera materia específica de que se ocupa la Ley es la
del estatuto de derechos y deberes de los sujetos afectados,
a los que dedica su Título primero, y que inspiran
directa o indirectamente todo el resto del articulado. Con
este objeto, se definen tres estatutos subjetivos básicos
que cabe percibir como tres círculos concéntricos:
Primero, el de la ciudadanía en general en relación
con el suelo y la vivienda, que incluye derechos y deberes
de orden socio-económico y medioambiental de toda persona
con independencia de cuáles sean su actividad o su
patrimonio, es decir, en el entendimiento de la ciudadanía
como un estatuto de la persona que asegure su disfrute
en libertad del medio en el que vive, su participación en la
organización de dicho medio y su acceso igualitario a las
dotaciones, servicios y espacios colectivos que demandan
la calidad y cohesión del mismo.
Segundo, el régimen de la iniciativa privada para la
actividad urbanística, que –en los términos en que la configure
la legislación urbanística en el marco de esta Ley–
es una actividad económica de interés general que afecta
tanto al derecho de la propiedad como a la libertad de
empresa. En este sentido, si bien la edificación tiene lugar
sobre una finca y accede a su propiedad –de acuerdo con
nuestra concepción histórica de este instituto–, por lo que
puede asimismo ser considerada como una facultad del
correspondiente derecho, la urbanización es un servicio
público, cuya gestión puede reservarse la Administración
o encomendar a privados, y que suele afectar a una pluralidad
de fincas, por lo que excede tanto lógica como físicamente
de los límites propios de la propiedad. Luego,
allí donde se confíe su ejecución a la iniciativa privada, ha
de poder ser abierta a la competencia de terceros, lo que
está llamado además a redundar en la agilidad y eficiencia
de la actuación.
Tercero, el estatuto de la propiedad del suelo, definido
–como es tradicional entre nosotros– como una combinación
de facultades y deberes, entre los que ya no se
cuenta el de urbanizar por las razones expuestas en el
párrafo anterior, aunque sí el de participar en la actuación
urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de distribución
equitativa de beneficios y cargas, con las debidas
garantías de que su participación se basa en el consentimiento
informado, sin que se le puedan imponer
más cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legislador
urbanístico opte por seguir reservando a la propiedad
la iniciativa de la urbanización en determinados casos
de acuerdo con esta Ley, que persigue el progreso pero
no la ruptura.
IV
Correlativos de los derechos de las personas son los
deberes básicos de las Administraciones con que la Ley
abre su Título II.
Los procedimientos de aprobación de instrumentos
de ordenación y de ejecución urbanísticas tienen una trascendencia
capital, que desborda con mucho el plano
estrictamente sectorial, por su incidencia en el crecimiento
económico, en la protección del medio ambiente
y en la calidad de vida. Por ello, la Ley asegura unos
estándares mínimos de transparencia, de participación
ciudadana real y no meramente formal, y de evaluación y
seguimiento de los efectos que tienen los planes sobre la
economía y el medio ambiente. La efectividad de estos
estándares exige que las actuaciones urbanizadoras de
mayor envergadura e impacto, que producen una mutación
radical del modelo territorial, se sometan a un nuevo
ejercicio pleno de potestad de ordenación. Además, la Ley
hace un tratamiento innovador de este proceso de evaluación
y seguimiento, con el objeto de integrar en él la consideración
de los recursos e infraestructuras más importantes.
Esta integración favorecerá, a un tiempo, la
utilidad de los procesos de que se trata y la celeridad de
los procedimientos en los que se insertan.
Mención aparte merece la reserva de suelo residencial
para la vivienda protegida porque, como ya se ha recordado,
es la propia Constitución la que vincula la ordenación
de los usos del suelo con la efectividad del derecho a
la vivienda. A la vista de la senda extraordinariamente
prolongada e intensa de expansión de nuestros mercados
inmobiliarios, y en particular del residencial, parece hoy
razonable encajar en el concepto material de las bases de
la ordenación de la economía la garantía de una oferta
mínima de suelo para vivienda asequible, por su incidencia
directa sobre dichos mercados y su relevancia para las
políticas de suelo y vivienda, sin que ello obste para que
pueda ser adaptada por la legislación de las Comunidades
Autónomas a su modelo urbanístico y sus diversas
necesidades.
En lo que se refiere al régimen urbanístico del suelo,
la Ley opta por diferenciar situación y actividad, estado y
proceso. En cuanto a lo primero, define los dos estados
básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su
situación actual –rural o urbana–, estados que agotan el
objeto de la ordenación del uso asimismo actual del suelo
y son por ello los determinantes para el contenido del
derecho de propiedad, otorgando así carácter estatutario
al régimen de éste. En cuanto a lo segundo, sienta el régimen
de las actuaciones urbanísticas de transformación
del suelo, que son las que generan las plusvalías en las
que debe participar la comunidad por exigencia de la
Constitución. La Ley establece, conforme a la doctrina
constitucional, la horquilla en la que puede moverse la
fijación de dicha participación. Lo hace posibilitando una
mayor y más flexible adecuación a la realidad y, en particular,
al rendimiento neto de la actuación de que se trate
o del ámbito de referencia en que se inserte, aspecto éste
que hasta ahora no era tenido en cuenta.
V
El Título III aborda los criterios de valoración del suelo
y las construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios,
expropiatorios y de responsabilidad patrimonial
de las Administraciones Públicas. Desde la Ley de 1956, la
legislación del suelo ha establecido ininterrumpidamente
un régimen de valoraciones especial que desplaza la aplicación
de los criterios generales de la Ley de Expropiación
Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios
que han tenido sin excepción un denominador común: el
de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y
categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál
fuera su destino y no su situación real. Unas veces se ha
pretendido con ello aproximar las valoraciones al mercado,
presumiendo que en el mercado del suelo no se
producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que
los poderes públicos deben luchar por imperativo constitucional.
Se llegaba así a la paradoja de pretender que el
valor real no consistía en tasar la realidad, sino también
las meras expectativas generadas por la acción de los
poderes públicos. Y aun en las ocasiones en que con los
criterios mencionados se pretendía contener los justiprecios,
se contribuyó más bien a todo lo contrario y, lo que
es más importante, a enterrar el viejo principio de justicia
y de sentido común contenido en el artículo 36 de la vieja
pero todavía vigente Ley de Expropiación Forzosa: que las
tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las
plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto
de obras que dan lugar a la expropiación ni las previsibles
para el futuro.
Para facilitar su aplicación y garantizar la necesaria
seguridad del tráfico, la recomposición de este panorama
debe buscar la sencillez y la claridad, además por
supuesto de la justicia. Y es la propia Constitución la que
extrae expresamente –en esta concreta materia y no en
otras– del valor de la justicia un mandato dirigido a los
poderes públicos para impedir la especulación. Ello es
perfectamente posible desvinculando clasificación y valoración.
Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice
que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia,
y con independencia de las clases y categorías
urbanísticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones
básicas ya mencionadas: hay un suelo rural, esto
es, aquél que no está funcionalmente integrado en la
trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el
que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por
la urbanización. Ambos se valoran conforme a su naturaleza,
siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza
integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se
ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios de
valoración establecidos persiguen determinar con la
necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución
del inmueble en el mercado por otro similar en su
misma situación.
En el suelo rural, se abandona el método de comparación
porque muy pocas veces concurren los requisitos
necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación
de elementos especulativos, para lo que se adopta el
método asimismo habitual de la capitalización de rentas
pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urbanísticas,
la localización influye en el valor de este suelo,
siendo la renta de posición un factor relevante en la formación
tradicional del precio de la tierra. En el suelo urbanizado,
los criterios de valoración que se establecen dan
lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles,
lo que no aseguraba el régimen anterior. En todo caso y
con independencia del valor del suelo, cuando éste está
sometido a una transformación urbanizadora o edificatoria,
se indemnizan los gastos e inversiones acometidos
junto con una prima razonable que retribuya el riesgo
asumido y se evitan saltos valorativos difícilmente entendibles
en el curso del proceso de ordenación y ejecución
urbanísticas. En los casos en los que una decisión administrativa
impide participar en la ejecución de una actuación
de urbanización, o altera las condiciones de ésta, sin
que medie incumplimiento por parte de los propietarios,
se valora la privación de dicha facultad en sí misma, lo
que contribuye a un tratamiento más ponderado de la
situación en la que se encuentran aquéllos. En definitiva,
un régimen que, sin valorar expectativas generadas
exclusivamente por la actividad administrativa de ordenación
de los usos del suelo, retribuye e incentiva la actividad
urbanizadora o edificatoria emprendida en cumplimiento
de aquélla y de la función social de la propiedad.
VI
El Título IV se ocupa de las instituciones de garantía de
la integridad patrimonial de la propiedad: la expropiación
forzosa y la responsabilidad patrimonial. En materia de
expropiación forzosa, se recogen sustancialmente las
mismas reglas que ya contenía la Ley sobre Régimen del
Suelo y Valoraciones, traídas aquí por razones de técnica
legislativa, para evitar la dispersión de las normas y el
fraccionamiento de las disposiciones que las recogen. En
materia de reversión y de responsabilidad patrimonial,
los supuestos de una y otra se adaptan a la concepción de
esta Ley sobre los patrimonios públicos de suelo y las
actuaciones urbanizadoras, respectivamente, mantenién-
dose en lo demás también los criterios de la Ley anterior.
Se introduce, además, un derecho a la retasación cuando
una modificación de la ordenación aumente el valor de
los terrenos expropiados para ejecutar una actuación
urbanizadora, de forma que se salvaguarde la integridad
de la garantía indemnizatoria sin empeñar la eficacia de la
gestión pública urbanizadora.
VII
El último Título de la Ley contiene diversas medidas
de garantía del cumplimiento de la función social de la
propiedad inmobiliaria. Son muchas y autorizadas las
voces que, desde la sociedad, el sector, las Administraciones
y la comunidad académica denuncian la existencia de
prácticas de retención y gestión especulativas de suelos
que obstruyen el cumplimiento de su función y, en particular,
el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Los avances
en la capacidad de obrar de los diversos agentes por
los que apuesta esta Ley (apertura de la iniciativa privada,
mayor proporcionalidad en la participación de la Administración
en las plusvalías) deben ir acompañados de la
garantía de que esa capacidad se ejercerá efectivamente
para cumplir con la función social de la propiedad y con el
destino urbanístico del suelo que aquélla tiene por objeto,
ya sea público o privado su titular.
Toda capacidad conlleva una responsabilidad, que
esta Ley se ocupa de articular al servicio del interés general
a lo largo de todo su cuerpo: desde la responsabilidad
patrimonial por el incumplimiento de los plazos máximos
en los procedimientos de ordenación urbanística, a la
posibilidad de sustituir forzosamente al propietario
incumplidor de los plazos de ejecución, el mayor rigor en
la determinación de los destinos de los patrimonios públicos
de suelo o las medidas arbitradas para asegurar que
se cumple ese destino aun cuando se enajenen los bienes
integrantes de los patrimonios públicos de suelo.
El contenido del Título se cierra con una regulación del
régimen del derecho de superficie dirigida a superar la
deficiente situación normativa actual de este derecho y
favorecer su operatividad para facilitar el acceso de los
ciudadanos a la vivienda y, con carácter general, diversificar
y dinamizar las ofertas en el mercado inmobiliario.
TÍTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto de esta ley.
Esta Ley regula las condiciones básicas que garantizan
la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el
cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados
con el suelo en todo el territorio estatal. Asimismo,
establece las bases económicas y medioambientales de
su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad
patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.
Artículo 2. Principio de desarrollo territorial y urbano
sostenible.
1. Las políticas públicas relativas a la regulación,
ordenación, ocupación, transformación y uso del suelo
tienen como fin común la utilización de este recurso conforme
al interés general y según el principio de desarrollo
sostenible, sin perjuicio de los fines específicos que les
atribuyan las Leyes.
2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, las
políticas a que se refiere el apartado anterior deben propiciar
el uso racional de los recursos naturales armonizando
los requerimientos de la economía, el empleo, la cohesión
social, la igualdad de trato y de oportunidades entre
mujeres y hombres, la salud y la seguridad de las personas
y la protección del medio ambiente, contribuyendo a
la prevención y reducción de la contaminación, y procurando
en particular:
a) La eficacia de las medidas de conservación y
mejora de la naturaleza, la flora y la fauna y de la protección
del patrimonio cultural y del paisaje.
b) La protección, adecuada a su carácter, del medio
rural y la preservación de los valores del suelo innecesario
o inidóneo para atender las necesidades de transformación
urbanística.
c) Un medio urbano en el que la ocupación del
suelo sea eficiente, que esté suficientemente dotado por
las infraestructuras y los servicios que le son propios y
en el que los usos se combinen de forma funcional y se
implanten efectivamente, cuando cumplan una función
social.
La persecución de estos fines se adaptará a las peculiaridades
que resulten del modelo territorial adoptado en
cada caso por los poderes públicos competentes en materia
de ordenación territorial y urbanística.
3. Los poderes públicos promoverán las condiciones
para que los derechos y deberes de los ciudadanos
establecidos en los artículos siguientes sean reales y
efectivos, adoptando las medidas de ordenación territorial
y urbanística que procedan para asegurar un resultado
equilibrado, favoreciendo o conteniendo, según
proceda, los procesos de ocupación y transformación
del suelo.
El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación
territorial y urbanística está al servicio de la efectividad
del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada,
en los términos que disponga la legislación en la
materia.
Artículo 3. Ordenación del territorio y ordenación urbanística.
1. La ordenación territorial y la urbanística son funciones
públicas no susceptibles de transacción que organizan
y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo
con el interés general, determinando las facultades y
deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al
destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a
exigir indemnización, salvo en los casos expresamente
establecidos en las leyes.
El ejercicio de la potestad de ordenación territorial y
urbanística deberá ser motivado, con expresión de los
intereses generales a que sirve.
2. La legislación sobre la ordenación territorial y
urbanística garantizará:
a) La dirección y el control por las Administraciones
Públicas competentes del proceso urbanístico en sus
fases de ocupación, urbanización, construcción o edificación
y utilización del suelo por cualesquiera sujetos,
públicos y privados.
b) La participación de la comunidad en las plusvalías
generadas por la acción de los entes públicos en los términos
previstos por esta Ley y las demás que sean de
aplicación.
c) El derecho a la información de los ciudadanos y de
las entidades representativas de los intereses afectados
por los procesos urbanísticos, así como la participación
ciudadana en la ordenación y gestión urbanísticas.
3. La gestión pública urbanística y de las políticas de
suelo fomentará la participación privada.
TÍTULO I
Condiciones básicas de la igualdad en los derechos
y deberes constitucionales de los ciudadanos
Artículo 4. Derechos del ciudadano.
Todos los ciudadanos tienen derecho a:
a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible,
concebida con arreglo al principio de diseño para
todas las personas, que constituya su domicilio libre de
ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo
que superen los límites máximos admitidos por la legislación
aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados.
b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y de
accesibilidad universal, a la utilización de las dotaciones
públicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso
público, de acuerdo con la legislación reguladora de la
actividad de que se trate.
c) Acceder a la información de que dispongan las
Administraciones Públicas sobre la ordenación del territorio,
la ordenación urbanística y su evaluación ambiental,
así como obtener copia o certificación de las disposiciones
o actos administrativos adoptados, en los términos
dispuestos por su legislación reguladora.
d) Ser informados por la Administración competente,
de forma completa, por escrito y en plazo razonable,
del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables
a una finca determinada, en los términos dispuestos por
su legislación reguladora.
e) Participar efectivamente en los procedimientos de
elaboración y aprobación de cualesquiera instrumentos
de ordenación del territorio o de ordenación y ejecución
urbanísticas y de su evaluación ambiental mediante la
formulación de alegaciones, observaciones, propuestas,
reclamaciones y quejas y a obtener de la Administración
una respuesta motivada, conforme a la legislación reguladora
del régimen jurídico de dicha Administración y del
procedimiento de que se trate.
f) Ejercer la acción pública para hacer respetar las
determinaciones de la ordenación territorial y urbanística,
así como las decisiones resultantes de los procedimientos
de evaluación ambiental de los instrumentos que las contienen
y de los proyectos para su ejecución, en los términos
dispuestos por su legislación reguladora.
Artículo 5. Deberes del ciudadano.
Todos los ciudadanos tienen el deber de:
a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente,
el patrimonio histórico y el paisaje natural y urbano, absteniéndose
en todo caso de realizar cualquier acto o desarrollar
cualquier actividad no permitidos por la legislación
en la materia.
b) Respetar y hacer un uso racional y adecuado,
acorde en todo caso con sus características, función y
capacidad de servicio, de los bienes de dominio público y
de las infraestructuras y los servicios urbanos.
c) Abstenerse de realizar cualquier acto o de desarrollar
cualquier actividad que comporte riesgo de perturbación
o lesión de los bienes públicos o de terceros con
infracción de la legislación aplicable.
d) Cumplir los requisitos y condiciones a que la
legislación sujete las actividades molestas, insalubres,
nocivas y peligrosas, así como emplear en ellas en cada
momento las mejores técnicas disponibles conforme a la
normativa aplicable.
Artículo 6. Iniciativa privada en la urbanización y la
construcción o edificación.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística
regulará:
a) El derecho de iniciativa de los particulares, sean o
no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la libre
empresa, para la actividad de ejecución de la urbanización
cuando ésta no deba o no vaya a realizarse por la propia
Administración competente. La habilitación a particulares,
para el desarrollo de esta actividad deberá atribuirse
mediante procedimiento con publicidad y concurrencia y
con criterios de adjudicación que salvaguarden una adecuada
participación de la comunidad en las plusvalías derivadas
de las actuaciones urbanísticas, en las condiciones
dispuestas por la legislación aplicable, sin perjuicio de las
peculiaridades o excepciones que ésta prevea a favor de la
iniciativa de los propietarios del suelo.
b) El derecho de consulta a las Administraciones competentes,
por parte de quienes sean titulares del derecho de
iniciativa a que se refiere la letra anterior, sobre los criterios
y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y
proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar
para asegurar la conexión de la urbanización con las redes
generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y
reforzamiento de las existentes fuera de la actuación.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística
fijará el plazo máximo de contestación de la consulta,
que no podrá exceder de tres meses, salvo que una norma
con rango de ley establezca uno mayor, así como los efectos
que se sigan de ella. En todo caso, la alteración de los
criterios y las previsiones facilitados en la contestación,
dentro del plazo en el que ésta surta efectos, podrá dar
derecho a la indemnización de los gastos en que se haya
incurrido por la elaboración de proyectos necesarios que
resulten inútiles, en los términos del régimen general de
la responsabilidad patrimonial de las Administraciones
Públicas.
c) El derecho del propietario a realizar en sus terrenos,
por sí o a través de terceros, la instalación, construcción
o edificación permitidas, siempre que los terrenos
integren una unidad apta para ello por reunir las condiciones
físicas y jurídicas requeridas legalmente y aquéllas se
lleven a cabo en el tiempo y las condiciones previstas por
la ordenación territorial y urbanística y de conformidad
con la legislación aplicable.
Artículo 7. Régimen urbanístico del derecho de propiedad
del suelo.
1. El régimen urbanístico de la propiedad del suelo
es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos,
en los términos dispuestos por la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística.
2. La previsión de edificabilidad por la ordenación
territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el
contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización
de la edificabilidad se produce únicamente
con su realización efectiva y está condicionada en todo
caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento
de las cargas propias del régimen que corresponda, en
los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística.
Artículo 8. Contenido del derecho de propiedad del
suelo: facultades.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende las
facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme
al estado, clasificación, características objetivas y
destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la
legislación aplicable por razón de las características y
situación del bien. Comprende asimismo la facultad de
disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen
de formación de fincas y parcelas y de relación entre
ellas establecido en el artículo 17.
Las facultades a que se refiere el párrafo anterior
incluyen:
a) La de realizar las instalaciones y construcciones
necesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su
naturaleza que, estando expresamente permitidas, no
tengan el carácter legal de edificación.
b) La de edificar sobre unidad apta para ello en los
términos dispuestos en la letra c) del artículo 6, cuando la
ordenación territorial y urbanística atribuya a aquélla edificabilidad
para uso o usos determinados y se cumplan
los demás requisitos y condiciones establecidos para edificar.
c) La de participar en la ejecución de las actuaciones
de urbanización a que se refiere la letra a) del apartado 1
del artículo 14, en un régimen de equitativa distribución
de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados
en proporción a su aportación.
Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si
la hubiera ejercido antes, el propietario dispondrá del
plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística, que no podrá ser inferior a un mes ni contarse
desde un momento anterior a aquél en que pueda
conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios
de su distribución entre los afectados.
2. Las facultades del apartado anterior alcanzarán al
vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos
de ordenación urbanística, de conformidad
con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres
que requiera la protección del dominio público.
Artículo 9. Contenido del derecho de propiedad del
suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende,
cualquiera que sea la situación en que éste se encuentre y
sin perjuicio del régimen al que esté sometido por razón
de su clasificación, los deberes de dedicarlo a usos que no
sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística;
conservarlo en las condiciones legales para servir
de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad,
salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles;
así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación
hasta donde alcance el deber legal de conservación.
En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que
tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el
de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.
En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o
esté vacante de edificación, el deber de conservarlo
supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones
de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación,
para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio
a terceros o al interés general, incluido el ambiental; prevenir
la contaminación del suelo, el agua o el aire y las
inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en
su caso, recuperarlos de ellas; y mantener el establecimiento
y funcionamiento de los servicios derivados de
los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo.
2. El ejercicio de las facultades previstas en las letras
a) y b) del apartado primero del artículo anterior, en terrenos
que se encuentren en el suelo rural a los efectos de
esta Ley y no estén sometidos al régimen de una actuación
de urbanización, comporta para el propietario, en la
forma que determine la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística:
a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios
para conservar el suelo y su masa vegetal en el
estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado,
en los términos previstos en la normativa que sea de aplicación.
b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se
establezcan, en su caso, para legitimar usos privados del
suelo no vinculados a su explotación primaria.
c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras
de conexión de la instalación, la construcción o la edificación
con las redes generales de servicios y entregarlas a
la Administración competente para su incorporación al
dominio público cuando deban formar parte del mismo.
3. El ejercicio de la facultad prevista en la letra c) del
apartado primero del artículo anterior, conlleva asumir
como carga real la participación en los deberes legales de
la promoción de la actuación, en régimen de equitativa
distribución de beneficios y cargas y en los términos de la
legislación sobre ordenación territorial y urbanística, así
como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización
de las obras al responsable de ejecutar la actuación.
TÍTULO II
Bases del régimen del suelo
Artículo 10. Criterios básicos de utilización del suelo.
Para hacer efectivos los principios y los derechos y
deberes enunciados en el Título I, las Administraciones
Públicas, y en particular las competentes en materia de
ordenación territorial y urbanística, deberán:
a) Atribuir en la ordenación territorial y urbanística
un destino que comporte o posibilite el paso de la situación
de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la
urbanización, al suelo preciso para satisfacer las necesidades
que lo justifiquen, impedir la especulación con él y
preservar de la urbanización al resto del suelo rural.
b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos
productivos y para uso residencial, con reserva en todo
caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un
régimen de protección pública que, al menos, permita
establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras
formas de acceso a la vivienda, como el derecho de
superficie o la concesión administrativa.
Esta reserva será determinada por la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con
ella, por los instrumentos de ordenación y, como mínimo,
comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30
por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la
ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido
en actuaciones de urbanización.
No obstante, dicha legislación podrá también fijar o
permitir excepcionalmente una reserva inferior para
determinados Municipios o actuaciones, siempre que,
cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización, se
garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento
íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial
de aplicación y una distribución de su localización
respetuosa con el principio de cohesión social.
c) Atender, en la ordenación que hagan de los usos
del suelo, a los principios de accesibilidad universal, de
igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y
hombres, de movilidad, de eficiencia energética, de
garantía de suministro de agua, de prevención de riesgos
naturales y de accidentes graves, de prevención y protección
contra la contaminación y limitación de sus consecuencias
para la salud o el medio ambiente.
Artículo 11. Publicidad y eficacia en la gestión pública
urbanística.
1. Todos los instrumentos de ordenación territorial y
de ordenación y ejecución urbanísticas, incluidos los de
distribución de beneficios y cargas, así como los convenios
que con dicho objeto vayan a ser suscritos por la
Administración competente, deben ser sometidos al trámite
de información pública en los términos y por el plazo
que establezca la legislación en la materia, que nunca
podrá ser inferior al mínimo exigido en la legislación
sobre procedimiento administrativo común, y deben
publicarse en la forma y con el contenido que determinen
las leyes.
2. En los procedimientos de aprobación o de alteración
de instrumentos de ordenación urbanística, la documentación
expuesta al público deberá incluir un resumen
ejecutivo expresivo de los siguientes extremos:
a) Delimitación de los ámbitos en los que la ordenación
proyectada altera la vigente, con un plano de su
situación, y alcance de dicha alteración.
b) En su caso, los ámbitos en los que se suspendan
la ordenación o los procedimientos de ejecución o de
intervención urbanística y la duración de dicha suspensión.
3. Las Administraciones Públicas competentes
impulsarán la publicidad telemática del contenido de los
instrumentos de ordenación territorial y urbanística en
vigor, así como del anuncio de su sometimiento a información
pública.
4. Cuando la legislación urbanística abra a los particulares
la iniciativa de los procedimientos de aprobación
de instrumentos de ordenación o de ejecución urbanística,
el incumplimiento del deber de resolver dentro del
plazo máximo establecido dará lugar a indemnización a
los interesados por el importe de los gastos en que hayan
incurrido para la presentación de sus solicitudes, salvo en
los casos en que deban entenderse aprobados o resueltos
favorablemente por silencio administrativo de conformidad
con la legislación aplicable.
5. Los instrumentos de ordenación urbanística cuyo
procedimiento de aprobación se inicie de oficio por la
Administración competente para su instrucción, pero
cuya aprobación definitiva competa a un órgano de otra
Administración, se entenderán definitivamente aprobados
en el plazo que señale la legislación urbanística.
Artículo 12. Situaciones básicas del suelo.
1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta
Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de
suelo urbanizado.
2. Está en la situación de suelo rural:
a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación
territorial y urbanística de su transformación
mediante la urbanización, que deberá incluir, como
mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación
por la legislación de protección o policía del dominio
público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que
deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación
territorial y urbanística por los valores en ellos
concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos,
forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos
naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación
o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la
legislación de ordenación territorial o urbanística.
b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación
territorial y urbanística prevean o permitan su paso a
la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la
correspondiente actuación de urbanización, y cualquier
otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado
siguiente.
3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado
el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones
y servicios propios de los núcleos de población. Se
entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no
edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios
requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a
contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las
parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
Al establecer las dotaciones y los servicios a que se
refiere el párrafo anterior, la legislación urbanística podrá
considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionales
legalmente asentados en el medio rural.
Artículo 13. Utilización del suelo rural.
1. Los terrenos que se encuentren en el suelo rural se
utilizarán de conformidad con su naturaleza, debiendo
dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y
la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola,
ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado
a la utilización racional de los recursos naturales.
Con carácter excepcional y por el procedimiento y con
las condiciones previstas en la legislación de ordenación
territorial y urbanística, podrán legitimarse actos y usos
específicos que sean de interés público o social por su
contribución a la ordenación y el desarrollo rurales o porque
hayan de emplazarse en el medio rural.
2. Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de
los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido
incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización
en la forma que determine la legislación de ordenación
territorial y urbanística.
3. Desde que los terrenos queden incluidos en el
ámbito de una actuación de urbanización, únicamente
podrán realizarse en ellos:
a) Con carácter excepcional, usos y obras de carácter
provisional que se autoricen por no estar expresamente
prohibidos por la legislación territorial y urbanística
o la sectorial. Estos usos y obras deberán cesar y, en
todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización
alguna, cuando así lo acuerde la Administración
urbanística. La eficacia de las autorizaciones correspondientes,
bajo las indicadas condiciones expresamente
aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su
constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad
con la legislación hipotecaria.
b) Obras de urbanización cuando concurran los
requisitos para ello exigidos en la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística, así como las de construcción
o edificación que ésta permita realizar simultáneamente
a la urbanización.
4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores,
la utilización de los terrenos con valores ambientales,
culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos
que sean objeto de protección por la legislación
aplicable, quedará siempre sometida a la preservación de
dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de
alteración del estado natural de los terrenos que aquella
legislación expresamente autorice.
Sólo podrá alterarse la delimitación de los espacios
naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red
Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo
terrenos de los mismos, cuando así lo justifiquen los cambios
provocados en ellos por su evolución natural, científicamente
demostrada. La alteración deberá someterse a
información pública, que en el caso de la Red Natura 2000
se hará de forma previa a la remisión de la propuesta de
descatalogación a la Comisión Europea y la aceptación
por ésta de tal descatalogación.
situación del bien. Comprende asimismo la facultad de
disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen
de formación de fincas y parcelas y de relación entre
ellas establecido en el artículo 17.
Las facultades a que se refiere el párrafo anterior
incluyen:
a) La de realizar las instalaciones y construcciones
necesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su
naturaleza que, estando expresamente permitidas, no
tengan el carácter legal de edificación.
b) La de edificar sobre unidad apta para ello en los
términos dispuestos en la letra c) del artículo 6, cuando la
ordenación territorial y urbanística atribuya a aquélla edificabilidad
para uso o usos determinados y se cumplan
los demás requisitos y condiciones establecidos para edificar.
c) La de participar en la ejecución de las actuaciones
de urbanización a que se refiere la letra a) del apartado 1
del artículo 14, en un régimen de equitativa distribución
de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados
en proporción a su aportación.
Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si
la hubiera ejercido antes, el propietario dispondrá del
plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística, que no podrá ser inferior a un mes ni contarse
desde un momento anterior a aquél en que pueda
conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios
de su distribución entre los afectados.
2. Las facultades del apartado anterior alcanzarán al
vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos
de ordenación urbanística, de conformidad
con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres
que requiera la protección del dominio público.
Artículo 9. Contenido del derecho de propiedad del
suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende,
cualquiera que sea la situación en que éste se encuentre y
sin perjuicio del régimen al que esté sometido por razón
de su clasificación, los deberes de dedicarlo a usos que no
sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística;
conservarlo en las condiciones legales para servir
de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad,
salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles;
así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación
hasta donde alcance el deber legal de conservación.
En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que
tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el
de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.
En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o
esté vacante de edificación, el deber de conservarlo
supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones
de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación,
para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio
a terceros o al interés general, incluido el ambiental; prevenir
la contaminación del suelo, el agua o el aire y las
inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en
su caso, recuperarlos de ellas; y mantener el establecimiento
y funcionamiento de los servicios derivados de
los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo.
2. El ejercicio de las facultades previstas en las letras
a) y b) del apartado primero del artículo anterior, en terrenos
que se encuentren en el suelo rural a los efectos de
esta Ley y no estén sometidos al régimen de una actuación
de urbanización, comporta para el propietario, en la
forma que determine la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística:
a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios
para conservar el suelo y su masa vegetal en el
estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado,
en los términos previstos en la normativa que sea de aplicación.
b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se
establezcan, en su caso, para legitimar usos privados del
suelo no vinculados a su explotación primaria.
c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras
de conexión de la instalación, la construcción o la edificación
con las redes generales de servicios y entregarlas a
la Administración competente para su incorporación al
dominio público cuando deban formar parte del mismo.
3. El ejercicio de la facultad prevista en la letra c) del
apartado primero del artículo anterior, conlleva asumir
como carga real la participación en los deberes legales de
la promoción de la actuación, en régimen de equitativa
distribución de beneficios y cargas y en los términos de la
legislación sobre ordenación territorial y urbanística, así
como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización
de las obras al responsable de ejecutar la actuación.
TÍTULO II
Bases del régimen del suelo
Artículo 10. Criterios básicos de utilización del suelo.
Para hacer efectivos los principios y los derechos y
deberes enunciados en el Título I, las Administraciones
Públicas, y en particular las competentes en materia de
ordenación territorial y urbanística, deberán:
a) Atribuir en la ordenación territorial y urbanística
un destino que comporte o posibilite el paso de la situación
de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la
urbanización, al suelo preciso para satisfacer las necesidades
que lo justifiquen, impedir la especulación con él y
preservar de la urbanización al resto del suelo rural.
b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos
productivos y para uso residencial, con reserva en todo
caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un
régimen de protección pública que, al menos, permita
establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras
formas de acceso a la vivienda, como el derecho de
superficie o la concesión administrativa.
Esta reserva será determinada por la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con
ella, por los instrumentos de ordenación y, como mínimo,
comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30
por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la
ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido
en actuaciones de urbanización.
No obstante, dicha legislación podrá también fijar o
permitir excepcionalmente una reserva inferior para
determinados Municipios o actuaciones, siempre que,
cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización, se
garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento
íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial
de aplicación y una distribución de su localización
respetuosa con el principio de cohesión social.
c) Atender, en la ordenación que hagan de los usos
del suelo, a los principios de accesibilidad universal, de
igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y
hombres, de movilidad, de eficiencia energética, de
garantía de suministro de agua, de prevención de riesgos
naturales y de accidentes graves, de prevención y protección
contra la contaminación y limitación de sus consecuencias
para la salud o el medio ambiente.
Artículo 11. Publicidad y eficacia en la gestión pública
urbanística.
1. Todos los instrumentos de ordenación territorial y
de ordenación y ejecución urbanísticas, incluidos los de
distribución de beneficios y cargas, así como los convenios
que con dicho objeto vayan a ser suscritos por la
Administración competente, deben ser sometidos al trámite
de información pública en los términos y por el plazo
que establezca la legislación en la materia, que nunca
podrá ser inferior al mínimo exigido en la legislación
sobre procedimiento administrativo común, y deben
publicarse en la forma y con el contenido que determinen
las leyes.
2. En los procedimientos de aprobación o de alteración
de instrumentos de ordenación urbanística, la documentación
expuesta al público deberá incluir un resumen
ejecutivo expresivo de los siguientes extremos:
a) Delimitación de los ámbitos en los que la ordenación
proyectada altera la vigente, con un plano de su
situación, y alcance de dicha alteración.
b) En su caso, los ámbitos en los que se suspendan
la ordenación o los procedimientos de ejecución o de
intervención urbanística y la duración de dicha suspensión.
3. Las Administraciones Públicas competentes
impulsarán la publicidad telemática del contenido de los
instrumentos de ordenación territorial y urbanística en
vigor, así como del anuncio de su sometimiento a información
pública.
4. Cuando la legislación urbanística abra a los particulares
la iniciativa de los procedimientos de aprobación
de instrumentos de ordenación o de ejecución urbanística,
el incumplimiento del deber de resolver dentro del
plazo máximo establecido dará lugar a indemnización a
los interesados por el importe de los gastos en que hayan
incurrido para la presentación de sus solicitudes, salvo en
los casos en que deban entenderse aprobados o resueltos
favorablemente por silencio administrativo de conformidad
con la legislación aplicable.
5. Los instrumentos de ordenación urbanística cuyo
procedimiento de aprobación se inicie de oficio por la
Administración competente para su instrucción, pero
cuya aprobación definitiva competa a un órgano de otra
Administración, se entenderán definitivamente aprobados
en el plazo que señale la legislación urbanística.
Artículo 12. Situaciones básicas del suelo.
1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta
Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de
suelo urbanizado.
2. Está en la situación de suelo rural:
a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación
territorial y urbanística de su transformación
mediante la urbanización, que deberá incluir, como
mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación
por la legislación de protección o policía del dominio
público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que
deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación
territorial y urbanística por los valores en ellos
concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos,
forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos
naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación
o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la
legislación de ordenación territorial o urbanística.
b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación
territorial y urbanística prevean o permitan su paso a
la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la
correspondiente actuación de urbanización, y cualquier
otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado
siguiente.
3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado
el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones
y servicios propios de los núcleos de población. Se
entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no
edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios
requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a
contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las
parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
Al establecer las dotaciones y los servicios a que se
refiere el párrafo anterior, la legislación urbanística podrá
considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionales
legalmente asentados en el medio rural.
Artículo 13. Utilización del suelo rural.
1. Los terrenos que se encuentren en el suelo rural se
utilizarán de conformidad con su naturaleza, debiendo
dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y
la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola,
ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado
a la utilización racional de los recursos naturales.
Con carácter excepcional y por el procedimiento y con
las condiciones previstas en la legislación de ordenación
territorial y urbanística, podrán legitimarse actos y usos
específicos que sean de interés público o social por su
contribución a la ordenación y el desarrollo rurales o porque
hayan de emplazarse en el medio rural.
2. Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de
los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido
incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización
en la forma que determine la legislación de ordenación
territorial y urbanística.
3. Desde que los terrenos queden incluidos en el
ámbito de una actuación de urbanización, únicamente
podrán realizarse en ellos:
a) Con carácter excepcional, usos y obras de carácter
provisional que se autoricen por no estar expresamente
prohibidos por la legislación territorial y urbanística
o la sectorial. Estos usos y obras deberán cesar y, en
todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización
alguna, cuando así lo acuerde la Administración
urbanística. La eficacia de las autorizaciones correspondientes,
bajo las indicadas condiciones expresamente
aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su
constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad
con la legislación hipotecaria.
b) Obras de urbanización cuando concurran los
requisitos para ello exigidos en la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística, así como las de construcción
o edificación que ésta permita realizar simultáneamente
a la urbanización.
4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores,
la utilización de los terrenos con valores ambientales,
culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos
que sean objeto de protección por la legislación
aplicable, quedará siempre sometida a la preservación de
dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de
alteración del estado natural de los terrenos que aquella
legislación expresamente autorice.
Sólo podrá alterarse la delimitación de los espacios
naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red
Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo
terrenos de los mismos, cuando así lo justifiquen los cambios
provocados en ellos por su evolución natural, científicamente
demostrada. La alteración deberá someterse a
información pública, que en el caso de la Red Natura 2000
se hará de forma previa a la remisión de la propuesta de
descatalogación a la Comisión Europea y la aceptación
por ésta de tal descatalogación.
El cumplimiento de lo previsto en los párrafos anteriores
no eximirá de las normas adicionales de protección
que establezca la legislación aplicable.
Artículo 14. Actuaciones de transformación urbanística.
1. A efectos de esta Ley, se entiende por actuaciones
de transformación urbanística:
a) Las actuaciones de urbanización, que incluyen:
1) Las de nueva urbanización, que suponen el paso
de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la
de urbanizado para crear, junto con las correspondientes
infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas
aptas para la edificación o uso independiente y conectadas
funcionalmente con la red de los servicios exigidos
por la ordenación territorial y urbanística.
2) Las que tengan por objeto reformar o renovar la
urbanización de un ámbito de suelo urbanizado.
b) Las actuaciones de dotación, considerando como
tales las que tengan por objeto incrementar las dotaciones
públicas de un ámbito de suelo urbanizado para
reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad
o con los nuevos usos asignados en la ordenación
urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran
la reforma o renovación integral de la urbanización de
éste.
2. A los solos efectos de lo dispuesto en esta Ley, las
actuaciones de urbanización se entienden iniciadas en el
momento en que, una vez aprobados y eficaces todos los
instrumentos de ordenación y ejecución que requiera la
legislación sobre ordenación territorial y urbanística para
legitimar las obras de urbanización, empiece la ejecución
material de éstas. La iniciación se presumirá cuando
exista acta administrativa o notarial que dé fe del
comienzo de las obras. La caducidad de cualquiera de los
instrumentos mencionados restituye, a los efectos de esta
Ley, el suelo a la situación en que se hallaba al inicio de la
actuación.
La terminación de las actuaciones de urbanización se
producirá cuando concluyan las obras urbanizadoras de
conformidad con los instrumentos que las legitiman,
habiéndose cumplido los deberes y levantado las cargas
correspondientes. La terminación se presumirá a la recepción
de las obras por la Administración o, en su defecto, al
término del plazo en que debiera haberse producido la
recepción desde su solicitud acompañada de certificación
expedida por la dirección técnica de las obras.
Artículo 15. Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad
del desarrollo urbano.
1. Los instrumentos de ordenación territorial y urbanística
están sometidos a evaluación ambiental de conformidad
con lo previsto en la legislación de evaluación de
los efectos de determinados planes y programas en el
medio ambiente y en este artículo, sin perjuicio de la evaluación
de impacto ambiental de los proyectos que se
requieran para su ejecución, en su caso.
2. El informe de sostenibilidad ambiental de los instrumentos
de ordenación de actuaciones de urbanización
deberá incluir un mapa de riesgos naturales del ámbito
objeto de ordenación.
3. En la fase de consultas sobre los instrumentos de
ordenación de actuaciones de urbanización, deberán
recabarse al menos los siguientes informes, cuando sean
preceptivos y no hubieran sido ya emitidos e incorporados
al expediente ni deban emitirse en una fase posterior
del procedimiento de conformidad con su legislación
reguladora:
a) El de la Administración Hidrológica sobre la existencia
de recursos hídricos necesarios para satisfacer las
nuevas demandas y sobre la protección del dominio
público hidráulico.
b) El de la Administración de costas sobre el deslinde
y la protección del dominio público marítimo-terrestre,
en su caso.
c) Los de las Administraciones competentes en
materia de carreteras y demás infraestructuras afectadas,
acerca de dicha afección y del impacto de la actuación
sobre la capacidad de servicio de tales infraestructuras.
Los informes a que se refiere este apartado serán
determinantes para el contenido de la memoria ambiental,
que solo podrá disentir de ellos de forma expresamente
motivada.
4. La documentación de los instrumentos de ordenación
de las actuaciones de urbanización debe incluir un
informe o memoria de sostenibilidad económica, en el
que se ponderará en particular el impacto de la actuación
en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y
el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la
puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes,
así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado
a usos productivos.
5. Las Administraciones competentes en materia de
ordenación y ejecución urbanísticas deberán elevar al
órgano que corresponda de entre sus órganos colegiados
de gobierno, con la periodicidad mínima que fije la legislación
en la materia, un informe de seguimiento de la
actividad de ejecución urbanística de su competencia,
que deberá considerar al menos la sostenibilidad ambiental
y económica a que se refiere este artículo.
Los Municipios estarán obligados al informe a que se
refiere el párrafo anterior cuando lo disponga la legislación
en la materia y, al menos, cuando deban tener una
Junta de Gobierno Local.
El informe a que se refieren los párrafos anteriores
podrá surtir los efectos propios del seguimiento a que se
refiere la legislación de evaluación de los efectos de
determinados planes y programas en el medio ambiente,
cuando cumpla todos los requisitos en ella exigidos.
6. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística
establecerá en qué casos el impacto de una actuación
de urbanización obliga a ejercer de forma plena la
potestad de ordenación del municipio o del ámbito territorial
superior en que se integre, por trascender del concreto
ámbito de la actuación los efectos significativos que
genera la misma en el medio ambiente.
Artículo 16. Deberes de la promoción de las actuaciones
de transformación urbanística.
1. Las actuaciones de transformación urbanística
comportan, según su naturaleza y alcance, los siguientes
deberes legales:
a) Entregar a la Administración competente el suelo
reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes
dotaciones públicas incluidas en la propia actuación
o adscritas a ella para su obtención.
En las actuaciones de dotación, la entrega del suelo
podrá ser sustituida por otras formas de cumplimiento
del deber en los casos y condiciones en que así lo prevea
la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
b) Entregar a la Administración competente, y con
destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de
cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de
la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del
ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que
fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y
urbanística.
En las actuaciones de dotación, este porcentaje se
entenderá referido al incremento de la edificabilidad
media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la
actuación.
Con carácter general, el porcentaje a que se refieren
los párrafos anteriores no podrá ser inferior al cinco por
ciento ni superior al quince por ciento.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística
podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar
este porcentaje de forma proporcionada y motivada,
hasta alcanzar un máximo del veinte por ciento en el caso
de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en
los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente
inferior o superior, respectivamente, al medio en
los restantes de su misma categoría de suelo.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística
podrá determinar los casos y condiciones en que
quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de
cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse
con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen
de protección pública en virtud de la reserva a que se
refiere la letra b) del artículo 10.
c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de
urbanización previstas en la actuación correspondiente,
así como las infraestructuras de conexión con las redes
generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento
de las existentes fuera de la actuación que ésta demande
por su dimensión y características específicas, sin perjuicio
del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación
de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras,
en los términos establecidos en la legislación
aplicable.
Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el
párrafo anterior, se entenderán incluidas las de potabilización,
suministro y depuración de agua que se requieran
conforme a su legislación reguladora y la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística podrá incluir
asimismo las infraestructuras de transporte público que
se requieran para una movilidad sostenible.
d) Entregar a la Administración competente, junto
con el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras
a que se refiere la letra anterior que deban formar parte
del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones
propias de cualesquiera redes de dotaciones y
servicios, así como también dichas instalaciones cuando
estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad
pública.
e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales
que se precise desalojar de inmuebles situados dentro
del área de la actuación y que constituyan su residencia
habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él,
en los términos establecidos en la legislación vigente.
f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las
construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y
las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que
no puedan conservarse.
2. Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones
y los adscritos a ellas están afectados, con carácter
de garantía real, al cumplimiento de los deberes del apartado
anterior. Estos deberes se presumen cumplidos con
la recepción por la Administración competente de las
obras de urbanización o, en su defecto, al término del
plazo en que debiera haberse producido la recepción
desde su solicitud acompañada de certificación expedida
por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las
obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de
las cuentas definitivas de la actuación.
3. Los convenios o negocios jurídicos que el promotor
de la actuación celebre con la Administración correspondiente,
no podrán establecer obligaciones o prestaciones
adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente
en perjuicio de los propietarios afectados. La cláusula
que contravenga estas reglas será nula de pleno Derecho.
Artículo 17. Formación de fincas y parcelas y relación
entre ellas.
1. Constituye:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida
exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en
proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo
o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria,
pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad,
tiene la consideración de finca registral.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante
como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad
y uso o sólo uso urbanístico independiente.
2. La división o segregación de una finca para dar
lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una
de las resultantes reúne las características exigidas por la
legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.
Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin
división ni segregación, de participaciones indivisas a las
que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción
o porciones concretas de la finca, así como a la constitución
de asociaciones o sociedades en las que la cualidad
de socio incorpore dicho derecho de utilización
exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división
de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la
acreditación documental de la conformidad, aprobación o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso,
la división o segregación conforme a la legislación que le
sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido
por los registradores para practicar la correspondiente
inscripción.
3. La constitución de finca o fincas en régimen de
propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza
para considerar su superficie total como una sola parcela,
siempre que dentro del perímetro de ésta no quede
superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial
y urbanística aplicable, deba tener la condición de
dominio público, ser de uso público o servir de soporte a
las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos
del cumplimiento del deber legal a que se refiere la
letra a) del apartado 1 del artículo anterior.
4. Cuando, de conformidad con lo previsto en su
legislación reguladora, los instrumentos de ordenación
urbanística destinen superficies superpuestas, en la
rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso
privado y al dominio público, podrá constituirse complejo
inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el
carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa
la desafectación y con las limitaciones y servidumbres
que procedan para la protección del dominio
público.
5. Los instrumentos de distribución de beneficios y
cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas
de origen por las de resultado y el reparto de su titularidad
entre los propietarios, el promotor de la actuación,
cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas
incluidas en ella, y la Administración, a quien corresponde
el pleno dominio libre de cargas de los terrenos a
que se refieren las letras a) y b) del apartado 1 del artículo
anterior.
En el supuesto previsto en el apartado anterior, si procede
la distribución de beneficios y cargas entre los propietarios
afectados por una actuación, se entenderá que
el titular del suelo de que se trata aporta tanto la superficie
de su rasante como la del subsuelo o vuelo que de él
se segrega.
Artículo 18. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.
1. La transmisión de fincas no modifica la situación
del titular respecto de los deberes del propietario conforme
a esta Ley y los establecidos por la legislación de la
ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles
por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular
queda subrogado en los derechos y deberes del anterior
propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas
frente a la Administración competente y que hayan
sido objeto de inscripción registral, siempre que tales
obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación
jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse
constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando
no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten
con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados
a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen
de protección pública que permita tasar su precio
máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la
vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes
de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las
actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 14.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones
del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir
el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización
que proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas
que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los
notarios podrán solicitar de la Administración Pública
competente información telemática o, en su defecto,
cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística
y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento
estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración
competente, para su debido conocimiento, copia simple
en papel o en soporte digital de las escrituras para las que
hubieran solicitado y obtenido información urbanística,
dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta
copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a
la Administración deberá especificarse, a efectos de su
inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter
demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su
incorporación al patrimonio público de suelo.
Artículo 19. Declaración de obra nueva.
1. Para autorizar escrituras de declaración de obra
nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio,
la aportación del acto de conformidad, aprobación
o autorización administrativa que requiera la obra
según la legislación de ordenación territorial y urbanística,
así como certificación expedida por técnico competente
y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra
al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva
terminada, exigirán, además de la certificación expedida
por técnico competente acreditativa de la finalización de
ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación
documental del cumplimiento de todos los requisitos
impuestos por la legislación reguladora de la edificación
para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento,
expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones
administrativas que prevea la legislación de ordenación
territorial y urbanística.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones
de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores
exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos
en el apartado anterior.
TÍTULO III
Valoraciones
Artículo 20. Ámbito del régimen de valoraciones.
1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones
y edificaciones, y los derechos constituidos
sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en
esta Ley cuando tengan por objeto:
a) La verificación de las operaciones de reparto de
beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la
ordenación territorial y urbanística en las que la valoración
determine el contenido patrimonial de facultades o
deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de
acuerdo entre todos los sujetos afectados.
b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera
que sea la finalidad de ésta y la legislación que la
motive.
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la
venta o sustitución forzosas.
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial
de la Administración Pública.
2. Las valoraciones se entienden referidas:
a) Cuando se trate de las operaciones contempladas
en la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciación
del procedimiento de aprobación del instrumento que las
motive.
b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al
momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado
o de exposición al público del proyecto de
expropiación si se sigue el procedimiento de tasación
conjunta.
c) Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas,
al momento de la iniciación del procedimiento de declaración
del incumplimiento del deber que la motive.
d) Cuando la valoración sea necesaria a los efectos
de determinar la indemnización por responsabilidad
patrimonial de la Administración Pública, al momento de
la entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la
eficacia del acto causante de la lesión.
Artículo 21. Criterios generales para la valoración de
inmuebles.
1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio,
libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la
propiedad.
2. El suelo se tasará en la forma establecida en los
artículos siguientes, según su situación y con independencia
de la causa de la valoración y el instrumento legal
que la motive.
Este criterio será también de aplicación a los suelos
destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés
general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos
por la ordenación territorial y urbanística como si fueran
de nueva creación, cuya valoración se determinará según
la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por
los que discurren de conformidad con lo dispuesto en
esta Ley.
3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones,
los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán
con independencia de los terrenos siempre que se
ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles
con el uso o rendimiento considerado en la valora
ción del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha
valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones
e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán
conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el
apartado 2 del artículo 23.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e
instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su
valoración cuando se realizaron de conformidad con la
ordenación urbanística y el acto administrativo legítimante
que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas
de conformidad con lo dispuesto en la legislación
urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones
tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación.
Si han quedado incursas en la situación de fuera de
ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo
transcurrido de su vida útil.
4. La valoración de las concesiones administrativas
y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de
su constitución, modificación o extinción, se efectuará
con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que
específicamente determinen el justiprecio de los mismos;
y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo,
civil o fiscal que resulten de aplicación.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración
que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio
de cada uno de los derechos que concurren con el
dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno
de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar
su importe en poder del órgano judicial, para que
éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes,
la proporción que corresponda a los respectivos interesados.
Artículo 22. Valoración en el suelo rural.
1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta
Ley:
a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización
de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de
la explotación según su estado en el momento al que
deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento
del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles
los terrenos conforme a la legislación que les
sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales
para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos
las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a
los cultivos y aprovechamientos considerados para su
cálculo y se descontarán los costes necesarios para la
explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido
al alza hasta un máximo del doble en función de
factores objetivos de localización, como la accesibilidad a
núcleos de población o a centros de actividad económica
o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o
paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser
justificada en el correspondiente expediente de valoración,
todo ello en los términos que reglamentariamente
se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones,
cuando deban valorarse con independencia del suelo, se
tasarán por el método de coste de reposición según su
estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse
referida la valoración.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes,
así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos
rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los
criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos
Rústicos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado
anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la
asignación de edificabilidades y usos por la ordenación
territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente
realizados.
Artículo 23. Valoración en el suelo urbanizado.
1. Para la valoración del suelo urbanizado que no
está edificado, o en que la edificación existente o en curso
de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina
física:
a) Se considerarán como uso y edificabilidad de
referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación
urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a
algún régimen de protección que permita tasar su precio
máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso
privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la
edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito
espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación
urbanística los haya incluido.
b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión
del suelo según el uso correspondiente, determinado
por el método residual estático.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se
descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas
pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de
edificación, el valor de la tasación será el superior de los
siguientes:
a) El determinado por la tasación conjunta del suelo
y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad,
por el método de comparación, aplicado exclusivamente
a los usos de la edificación existente o la construcción ya
realizada.
b) El determinado por el método residual del apartado
1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo,
sin consideración de la edificación existente o la construcción
ya realizada.
3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido
a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización,
el método residual a que se refieren los apartados
anteriores considerará los usos y edificabilidades
atribuidos por la ordenación en su situación de origen.
Artículo 24. Indemnización de la facultad de participar
en actuaciones de nueva urbanización.
1. Procederá valorar la facultad de participar en la
ejecución de una actuación de nueva urbanización cuando
concurran los siguientes requisitos:
a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitación
del ámbito de la actuación y se den los requisitos
exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo
correspondiente, de conformidad con la legislación en la
materia.
b) Que la disposición, el acto o el hecho que motiva
la valoración impida el ejercicio de dicha facultad o altere
las condiciones de su ejercicio modificando los usos del
suelo o reduciendo su edificabilidad.
c) Que la disposición, el acto o el hecho a que se
refiere la letra anterior surtan efectos antes del inicio de la
actuación y del vencimiento de los plazos establecidos
para dicho ejercicio, o después si la ejecución no se
hubiera llevado a cabo por causas imputables a la Administración.
d) Que la valoración no traiga causa del incumplimiento
de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad.
2. La indemnización por impedir el ejercicio de la
facultad de participar en la actuación o alterar sus condiciones
será el resultado de aplicar el mismo porcentaje
que determine la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística para la participación de la comunidad en las
plusvalías de conformidad con lo previsto en la letra b)
del apartado primero del artículo 16 de esta Ley:
a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situación
de origen y el valor que le correspondería si estuviera
terminada la actuación, cuando se impida el ejercicio de
esta facultad.
b) A la merma provocada en el valor que correspondería
al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando
se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad.
Artículo 25. Indemnización de la iniciativa y la promoción
de actuaciones de urbanización o de edificación.
1. Cuando devengan inútiles para quien haya incurrido
en ellos por efecto de la disposición, del acto o del
hecho que motive la valoración, los siguientes gastos y
costes se tasarán por su importe incrementado por la tasa
libre de riesgo y la prima de riesgo:
a) Aquéllos en que se haya incurrido para la elaboración
del proyecto o proyectos técnicos de los instrumentos
de ordenación y ejecución que, conforme a la legislación
de la ordenación territorial y urbanística, sean necesarios
para legitimar una actuación de urbanización, de edificación,
o de conservación o rehabilitación de la edificación.
b) Los de las obras acometidas y los de financiación,
gestión y promoción precisos para la ejecución de la
actuación.
c) Las indemnizaciones pagadas.
2. Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanización
se valorarán en la forma prevista en el apartado anterior o
en proporción al grado alcanzado en su ejecución, lo que
sea superior, siempre que dicha ejecución se desarrolle
de conformidad con los instrumentos que la legitimen y
no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos.
Para ello, al grado de ejecución se le asignará un valor
entre 0 y 1, que se multiplicará:
a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situación
de origen y el valor que le correspondería si estuviera
terminada la actuación, cuando la disposición, el acto o
hecho que motiva la valoración impida su terminación.
b) Por la merma provocada en el valor que correspondería
al suelo si estuviera terminada la actuación,
cuando sólo se alteren las condiciones de su ejecución,
sin impedir su terminación.
La indemnización obtenida por el método establecido
en este apartado nunca será inferior a la establecida en el
artículo anterior y se distribuirá proporcionalmente entre
los adjudicatarios de parcelas resultantes de la actuación.
3. Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido
mediante adjudicación de parcelas resultantes, su
indemnización se descontará de la de los propietarios y se
calculará aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de
riesgo a la parte dejada de percibir de la retribución que
tuviere establecida.
4. Los propietarios del suelo que no estuviesen al día
en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, serán
indemnizados por los gastos y costes a que se refiere el
apartado 1, que se tasarán en el importe efectivamente
incurrido.
Artículo 26. Valoración del suelo en régimen de equidistribución
de beneficios y cargas.
1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los
sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de
suelo de los propietarios partícipes en una actuación de
urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la
letra c) del apartado 1 del artículo 8, para ponderarlas
entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración,
a los efectos del reparto de los beneficios y
cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo
se tasará por el valor que le correspondería si estuviera
terminada la actuación.
2. En el caso de propietarios que no puedan participar
en la adjudicación de parcelas resultantes de una
actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de
su aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería
si estuviera terminada la actuación, descontados
los gastos de urbanización correspondientes incrementados
por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.
Artículo 27. Régimen de la valoración.
La valoración se realiza, en todo lo no dispuesto en
esta Ley:
a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes
de la ordenación territorial y urbanística, cuando tenga
por objeto la verificación de las operaciones precisas para
la ejecución de la ordenación urbanística y, en especial, la
distribución de los beneficios y las cargas de ella derivadas.
b) Con arreglo a los criterios de la legislación general
de expropiación forzosa y de responsabilidad de las
Administraciones Públicas, según proceda, en los restantes
casos.
TÍTULO IV
Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial
Artículo 28. Régimen de las expropiaciones por razón de
la ordenación territorial y urbanística.
1. La expropiación por razón de la ordenación territorial
y urbanística puede aplicarse para las finalidades
pr